Techo
El modelo económico y político desarrollado los últimos doce años, con la conducción del kirchnerismo, ha tenido rupturas y continuidades respecto del modelo neoliberal consolidado en los años 90 en nuestro país. Particularmente, la problemática habitacional y la regulación del mercado inmobiliario ha sido uno de los ejes que más continuidades ha mantenido si observamos la profunda mercantilización que existe en un derecho fundamental como lo es el acceso a una vivienda digna, y la liberalización absoluta que persiste en el mercado de suelo. Aun cuando ha habido un salto cuantitativo, por demás importante, en la cantidad de viviendas sociales construidas, e incluso habiéndose implementado instrumentos novedosos como algunos elementos del Programa Procrear, la ausencia absoluta de políticas estructurales de regulación del mercado de suelo urbano que desalienten las prácticas especulativas, e intervenga en una planificación territorial, garantizando el acceso al suelo urbano de todos y todas los compatriotas, explica el sostenido aumento del déficit habitacional a nivel nacional, y la convivencia cada vez más obscena de lujuriosas torres vacías y miles de familias expulsadas de las ciudades. Lamentablemente, el derecho a la vivienda no ha sido protagonista en la agenda kirchnerista. Mas bien por el contrario, la lógica especulativa del mercado inmobiliario fue y es, en cierta medida, funcional al “modelo” en tanto la construcción ha sido una de las principales actividades impulsoras de la reactivación económica, generadora de empleo (aunque en su mayoría precario) e ideal compañera de la rentabilidad sojera depositada, en gran parte, en torres de lujo y mega emprendimientos comerciales, turísticos e inmobiliarios. Un mercado reactivado pero en beneficio de unos pocos que multiplican ganancias a costas de la interperie de millones. Valorización acelerada del suelo y déficit habitacional Como es sabido, ningún bien de consumo corriente aumentó tanto de precio como el suelo y la vivienda en los últimos años. Entre el año 2004 y el año 2011, en los partidos de la zona Oeste del área metropolitana de Bs. As., la tierra se valorizó un 235 %; en la zona sur, un 360,3 %, en la zona Norte, un 78,8 %, y en la Ciudad de Buenos Aires, los precios subieron un 271 % (1). El mismo proceso han atravesado todas las grandes ciudades de nuestro país, y sus áreas periféricas. Cada vez resulta más difícil para las familias de bajos y medios ingresos acceder a una vivienda, por lo que deben recurrir al alquiler, en el mejor de los casos, destinando a ello un promedio del 40% del salario. En la Ciudad de Buenos Aires el 30% de la población es inquilina. En la Ciudad de Córdoba entre el 2002 y 2011, el porcentaje se incrementó de 13 al 19 %. Los sectores más vulnerables en cambio, deben recurrir a alternativas mucho más precarias como la toma de tierras, los hoteles, las casas tomadas, los inquilinatos, o la extrema situación de calle. A nivel país, el 25,4% de los hogares (3.095.312), sufren situaciones de déficit de vivienda. En el Conurbano bonaerense son 1.086.362 hogares, en la CABA alrededor de 125.000, en Rosario cerca de 80.000, y en Córdoba aproximadamente 170.000, para nombrar sólo algunos ejemplos. Claramente, la valorización de la tierra se ha ido distanciando cada vez más de la evolución de los ingresos de los asalariados, y es necesario preguntarnos entonces, a qué se deben estos aumentos desmesurados del precio del suelo, que agravan día a día la crisis habitacional que sufre gran parte de nuestro pueblo. La causasndel déficit, desregulación y especulación La acelerada valorización del suelo no es producto de una escasez de oferta originada en la falta de viviendas, sino consecuencia de la prominente lógica especulativa que domina el mercado inmobiliario. El sector de la construcción ha tenido una significativa evolución en la post convertibilidad, lo cual ha funcionado como factor dinamizador de la economía. En la Ciudad de Buenos Aires, mientras en 2002 se autorizaron solo 297.867 m2 para construir, en 2006 este valor ascendió a 3.103.450 m2, es decir, más de diez veces. Sólo los 5 barrios más selectos explican la mitad de esta superficie autorizada, y la categoría de “vivienda suntuosa” explica más del 40 por ciento de esta superficie. Los permisos de edificación de viviendas “suntuosas” pasaron del 20 por ciento promedio 1991-2001 a 43 por ciento en la última década (2).
En Rosario, según informan las cifras oficiales, entre el 2002 y el 2012 se levantaron 4 millones de m2 en construcción, con más de 10 mil permisos de edificación otorgados, que resultaron en la incorporación de 50 mil nuevas unidades para vivienda. La mayoría de estos emprendimientos se concentra en un área reducida, la más cotizada, ubicada en el centro de la ciudad (3).
Esta reactivación intensa de la construcción inmobiliaria lejos está de atender las necesidades habitacionales de los ciudadanos. La inversión claramente es orientada por la valorización del suelo, atada, por un lado, a los comportamientos de los sectores de alto poder adquisitivo que invierten en la construcción como un activo financiero (“ahorro en ladrillos”), especulando con su valorización: retienen la propiedad sin uso, disminuye la oferta y se refuerza la suba de precios. Y por el otro lado, la valorización va de la mano de los mega emprendimientos que realizan los desarrolladores inmobiliarios valorizando zonas antes periféricas de las ciudades, en frecuente connivencia con las autoridades políticas locales que les facilitan cambios de normativa, diversos instrumentos de política urbana e incluso obra pública funcional a estos empréstitos, que sólo redundan en ganancias millonarias para el capital, y el desplazamiento de las poblaciones populares que no pueden sostener el aumento de los costos de vida.
En síntesis, la regulación liberalizada del uso del suelo habilita la mercantilización del derecho a la vivienda en la medida en que la construcción de unidades habitacionales (dónde y para quién construir) se define en función de las posibilidades de ganancia que generan las prácticas especulativas, provocando urbanizaciones caóticas, sin planificación y absolutamente elitistas y excluyentes.
Contrastes que grafican una desigualdad persistente
Al tiempo que persiste, e incluso se profundiza, la cantidad de familias en emergencia habitacional en nuestro país, los datos del Censo 2010 demuestran una cantidad escandalosa de viviendas deshabitadas a lo largo del territorio nacional que, en algunos casos, hasta excede el número de familias sin vivienda.
Claramente, la emergencia habitacional no es un problema de escasez de vivienda sino principalmente una distribución absolutamente injusta del espacio urbano entre la población.
En la misma línea, mientras en todas las grandes ciudades se desarrollan año a año los barrios cerrados, las villas y asentamientos crecen a la par evidenciando los violentos e insostenibles contrastes.
Existen aproximadamente 541 urbanizaciones cerradas en la Región Metropolitana de Bs. As, y alrededor de 500.00 familias viviendo en villas. La totalidad de los countries ocupa 360 kilómetros cuadros, con densidades promedio de 3 viviendas por ha. Esta superficie representa casi 2 veces la superficie de la CABA, y allí vivirán, cuando se completen los lotes en venta, aproximadamente 450 mil personas, equivalente al 15% de la población de la Ciudad (4). El 15% de la Ciudad viviendo en una superficie dos veces mayor. Más impactante aún es comprar la cantidad de hogares por hectárea en las villas y en los barrios cerrados del Gran Buenos Aires.
En todas las grandes ciudades se reproduce este fenómeno: en Córdoba hay casi 300 barrios cerrados y 50.000 familias viviendo en villas, y en el departamento de Rosario hay aproximadamente 80 countries y 35.000 familias habitantes de asentamientos precarios.
A la obscenidad de estos contrastes, se suman los desastres ambientales que venimos sufriendo en las grandes ciudades de nuestro país, los cuales están directamente relacionados con las monstruosas obras que se desarrollan irresponsablemente alrededor de estos mega emprendimientos. Los que pagan con sus vidas la fiesta de la elite son los mismos de siempre: los más pobres, quienes sólo pueden acceder a los terrenos más precarios e inundables y con mayores riesgos ambientales.
El agujero de las políticas habitacionales
Este lamentable panorama se da llamativamente en un período en que el Poder Ejecutivo mostró gran dinamismo en la política de vivienda, construyendo desde 2003 alrededor de 885 mil viviendas, que repercutieron en 3.981.605 hogares, lo que evidencia una fuerte participación del Estado en la problemática. Sin embargo, la persistente lógica de construir vivienda sin construir “ciudad” explica que esta política no haya hecho mella en el problema. La política pública debe transformar su paradigma. La problemática de la vivienda no tiene solo que ver con el acceso a un techo sino principalmente con el acceso al suelo urbano, con poder acceder a una vivienda en una zona con oportunidades de empleo, con servicios de educación, salud, transporte accesible, condiciones que se concentran principalmente en las ciudades. Por esta razón, las intervenciones que solo apuntan a la construcción de vivienda por parte del Estado, sin tener en cuenta la localización ni las condiciones urbanas, no han podido resolver el fondo de la problemática y Argentina tiene hoy un mayor déficit habitacional que hace 10 años. Por otro lado, el encarecimiento del suelo también ha sido el principal obstáculo para la implementación del Plan Federal de Vivienda, ya que ha dificultado la adquisición de tierra necesaria para la construcción de vivienda en una ubicación oportuna. El Plan de Créditos PRO.CRE.AR Bicentenario es una política con instrumentos innovadores que responden a las necesidades habitacionales de parte de los sectores medios, pero es necesario que se combine con políticas más agresivas, en términos de regulación del mercado del suelo, para que avance efectivamente con un impacto significativo. De hecho, la línea anunciada para la compra de terrenos y viviendas a estrenar produjo un aumento de alrededor del 20% del suelo, provocado, lisa y llanamente, por la especulación de las inmobiliarias, distorsionando profundamente la política implementada y afectando a los beneficiarios del crédito. Estos ejemplos dan cuenta que las políticas habitacionales implementadas en el marco de un mercado desregulado son iniciativas desperdiciadas que continúan sin resolver la problemática estructural, la cual sólo puede transformarse yendo a fondo en el meollo de la cuestión: una fuerte intervención estatal en la regulación del mercado de tierra y en la planificación del territorio de toda nuestra Patria. Experiencia y desafíos para las organizaciones populares Es de desatacar la lucha de un conjunto de organizaciones sociales elaboraron el proyecto de ley de “Acceso Justo al Hábitat”, el cual fue sancionado en Enero del 2013 (Ley 14449) por el Congreso Provincial. La joven Ley establece alternativas para regular el uso del suelo urbano de un modo más equitativo. Su sanción fue una importante victoria, teniendo en cuenta lo aguerrido de la pelea con el lobby inmobiliario que hizo todo lo posible para que no saliera, apoyado por el Gobernador Daniel Scioli. Una vez sancionada, demoró un año su reglamentación y algunos de los puntos más importantes ni siquiera se hayan incorporados en la misma Del otro lado de la cancha, una gran derrota para el campo popular ha sido la imposibilidad de incorporar la función social de la propiedad en la Reforma del Código Civil, principio que había sido incluido por diputados del kirchnerismo en el primer proyecto de reforma. Las presiones de los sectores del capital concentrado, horrorizados ante el poder simbólico de semejante principio, que tradujeron escandalosamente en los grandes medios como la clausula socialista y expropiadora, lograron torcer el brazo y quitar del Código aquella cláusula. Las organizaciones populares no estuvimos a la altura de las circunstancias para dar esa pelea con fuerza, y la dirigencia kirchnerista no tuvo la voluntad política suficiente, para sostener una de las ideas centrales de la Gran Constitución del 49.
Acabar con las desigualdades y resolver la problemática de la vivienda para todos los compatriotas, implica necesariamente una política integral que cambie de raíz la concepción social y legal de la función de nuestra tierra y, por ende, la regulación del mercado de suelo: la tierra tiene que estar al servicio de cubrir las necesidades de nuestro pueblo y no al servicio del capital inmobiliario o de los pooles de siembra. Es fundamental un proceso de desconcentración de la propiedad de la tierra y de regulación del mercado inmobiliario para ponerla al servicio de la vivienda y de la producción de nuestro pueblo.
Es por eso que la principal tarea que tenemos por delante como militantes es la conformación de un movimiento reivindicativo que de la pelea por la tierra y la vivienda, que construya la fuerza necesaria para contrapesar las presiones del lobby inmobiliario. A las organizaciones populares nos sobran ideas, propuestas técnicas y buenos diagnósticos del problema. La Ley de Acceso Justo al Hábitat demuestra el gran desarrollo de las organizaciones en términos programáticos y propositivos. Lo que falta discutir con honestidad y profundidad es la construcción política, ser autocríticos con las lógicas neoliberales que continúan atravesando nuestra práctica militante, la mezquindad, el oportunismo, el clientelismo, la obsecuencia lógicas que nos han imposibilitado asumir las tareas de la etapa en una década que generó condiciones para empujar mayores conquistas, como el derecho a la tierra y a la vivienda. Por eso, hoy más que nunca, con un horizonte que puede volverse más negro, el desafío es el de la unidad y el de la construcción de una política revolucionaria que desarrolle la fuerza necesaria para arrebatar las medidas que den respuesta a las necesidades de nuestro pueblo.
Ref.
1. Subsecretaría de Planeamiento del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Distribución territorial del precio de oferta de Terrenos en la Región Metropolitana de Buenos aires, Agosto 2011
2. Baer Luis, “Mercados de suelo y producción de vivienda en Buenos Aires y su área metropolitana” en Buenos Aires, procesos metropolitanos, Revista Iberoamericana de Urbanismo, Barcelona, 2012.
3. Ventrici Patricia, La Ciudad detrás de la marca, Prensa de la Corriente Política 17 de Agosto, (Mayo 2012)
4. Fernández Wagner, Raul, Barrios Cerrados: ocupan más superficie que Capital Federal, Informe de Fundación Metropolitana, Marzo 2010.
5. El dato de cantidad de hogares surge del Estudio de la ONG Techo, Relevamiento de villas y asentamientos en el gran Buenos Aires, Octubre 2011. El dato de población se estimó en base al dato de cantidad de hogares, tomando como promedio la conformación familiar de 4 miembros. El dato de superficie ocupada surge de un estudio de Cravino, Del Rio y Duarte, Magnitud y crecimiento de las villas y asentamientos en el Área Metropolitana de Buenos Aires en los últimos 25 años, Octubre 2008.
6. Datos del estudio de Raúl Fernández Wagner (op cit). El dato de población se estimó en base al dato de cantidad de lotes, tomando como promedio la conformación familiar de 4 miembros.